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Bail commercial : la cession

• La cession est un acte par lequel le commerçant-locataire va céder le bénéfice de son contrat de location à un tiers.
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  La personne qui prend la suite du locataire en place est tenue d’exécuter toutes les obligations du contrat cédé et ne peut installer dans le local un commerce d’une autre nature. Il devra payer le loyer, exécuter les réparations quotidiennes ...
• Le commerçant peut céder librement son bail, cependant il existe des clauses prévoyant que la cession soit soumise à l’accord du propriétaire ou encore que le commerçant soit garant du paiement des loyers par le cessionnaire (c’est-à-dire par la personne qui reprend le bail).
  Il est toutefois interdit de prévoir des clauses interdisant au commerçant de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.
  Par contre, une clause du contrat peut interdire toute cession du bail à une personne qui n’est pas acquéreur du fonds.

Cession du bail avec le fonds de commerce
Le bailleur n'a pas le droit d'interdire la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce exploité. Il lui es,t par contre, possible de restreindre ce droit, en prévoyant une clause d'agrément par exemple, c'est-à-dire en demandant à être appelé à l'acte de cession. Il ne peut en aucun cas refuser la cession sans motif légitime et justifié.
Si le propriétaire ne peut s'opposer à la cession du bail, il peut en revanche subordonner la cession à la réalisation de certaines conditions telles que :
- son accord préalable avant la conclusion de la cession ;
- la garantie solidaire du cédant et de l'acquéreur du paiement des loyers ;
- sa présence lors de la signature devant le notaire de l'acte de cession.

Cession du bail sans le fonds de commerce
Une clause peut prévoir l'interdiction de céder le bail seul. Toutefois, cette cession est de droit dans certains cas, comme pour le locataire commerçant ou artisan qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.

Le propriétaire peut :
- soit interdire purement et simplement la cession du bail sans cession du fonds ;
- soit donner son accord en demandant le versement d'une indemnité de 1 à 3 ans de loyer.

Si le locataire refuse de payer cette indemnité, il détient deux possibilités soit :
- donner son congé et perdre son droit au bail sans pouvoir prétendre à aucune indemnité d'éviction ;
- demander au propriétaire la modification des activités spécifiées dans son bail commercial (procédure de despécialisation) pour pouvoir vendre le fonds à l'acquéreur et régulariser ensuite la cession.